Мансардный и антисосуличный проекты

Это проекты в области строительства и ЖКХ, позволяющие сэкономить более половины годового бюджета страны, сохранить от саморазрушения старый жилищный фонд, окончательно решить задачу образования сосулек и создание новых рабочих мест.

После написания статей исторической направленности я решил рассказать о своих, прошу прощения за нескромность, инновационных, национальных и приоритетных проектах, которые являются эффективными способами практического осуществления социальных Указов Президента России. Эти проекты позволяют сэкономить сумму, сравнимую с годовым бюджетом страны. Но несмотря на это они пока не востребованы, так как слово «экономия» сейчас не в почёте. В этой статье я хочу рассказать о своём «мансардном и антисосулечном» проектах – о том, чем я занимаюсь более ¼ века, а также познакомить читателей со своей альтернативной точкой зрения на ту патовую ситуацию, которая создана в системе жилищно-коммунального хозяйства (далее ЖКХ) страны, в частности с капитальным ремонтом многоквартирных домов (далее МКД), а также о моих предложениях по исправлению этой ситуации. Сфера ЖКХ – одна из самых важных. Она затрагивает интересы 80 % населения страны. Это более 100 млн. человек, которые проживают в МКД, половина которых сейчас нуждается в капитальном ремонте. Когда мне говорят, что ЖКХ – самая убыточная отрасль народного хозяйства, я говорю: «Давайте реализуем мансардный проект, и вы убедитесь, что она станет самой доходной сферой деятельности при том, что качество оказываемых услуг повысится значительно».

Давайте сначала разберёмся с тем, как закон определяет понятие капремонта МКД, и кто его должен выполнять. Капремонт согласно ст. 166 Жилищного кодекса (далее ЖК) РФ – это капитальный ремонт общего имущества в МКД. Состав общего имущества изначально был указан в ст. 290 Гражданского кодекса (далее ГК) РФ, затем в ст. 36 ЖК РФ и окончательно в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…». Оно уже было принято Правительством России. В этом постановлении перечень общего имущества занимает 3 листа. Если кратко, то в понятие общего имущества включено всё, что находится в МКД за пределами квартир, а также то, что находится внутри них, но обслуживает более одной квартиры. Более одной квартиры обслуживают инженерные системы (стояки) электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (канализации), ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Это стены квартир, потолки и полы. Таким образом собственникам квартир на праве собственности по сути принадлежат лишь обои на стенах, подвесные потолки, паркет или ламинат на полу и само пространство квартиры, находящееся внутри общего имущества.

Общее имущество принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Если людям что-то принадлежит на праве долевой собственности, то они все становятся связаны между собой этой собственностью и могут ею владеть только совместно. Кроме того, в соответствии со ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой кем-либо из них доли в объекте недвижимости (в квартире, доме или общем имуществе). Так должно быть по закону. Но юристы считают, что хоть общее имущество и относится к недвижимому имуществу, но преимущественное право покупки на это имущество почему-то не должно распространяться. Я не берусь судить, можно ли это квалифицировать как двойные стандарты.

Государство считает, что в процессе приватизации оно передало собственникам жилья в МКД не только квартиры по договорам передачи, но и общее имущество. Но согласно ст. 556 ГК РФ передача любой недвижимости осуществляется по передаточному акту. По квартирам он подписывается, а по общему имуществу нет. Законодатели считают, что в случае с общим имуществом достаточно лишь упоминания об этом. Но о чём конкретно? В 1995 г. в ст. 290 ГК РФ описан перечень общего имущества, в котором 300 печатных знаков, в 2005 г. в ст. 36 ЖК РФ этот перечень возрос в 6 раз, а в 2006 г. в постановлении Правительства РФ он увеличился в 20 раз по сравнению с ГК РФ. Получается, что общее имущество – какой-то особенный или привилегированный вид общего имущества.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе и общего. С учётом этого государство установило, что капремонт общего имущества в МКД осуществляется Фондами капремонта, созданными в субъектах РФ, и субъекты сами устанавливают минимальный размер взноса на капремонт, одинаковый как в только что построенных домах, так и в тех, которые построены век тому назад. По сути это уравниловка, «общак» и «пирамида», когда субъект РФ забирает деньги у собственников новых домов, даже не спрашивая их согласия на это, и финансирует капремонт старых домов. Государство установило, что минимальный капремонт общего имущества в МКД включает в себя ремонт указанных внутридомовых инженерных систем, крыши, фасада, подвала, фундамента, (6) модернизацию или замену лифтов. Это то, что государство возложило на собственников помещений.

Теперь о том, что является обязанностью городов РФ. Согласно ст. 16 Закона РСФСР от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» государство обязало бывшего наймодателя (организацию, которая сдавала гражданам жильё в наём) выполнить капремонт домов, нуждающихся в нём, «в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством РФ». А в то время в капремонт дома включалось значительно больше позиций, чем сейчас, в том числе ремонт подъездов и квартир. Конституционный Суд (далее КС) РФ по запросу депутатов Государственной Думы принял Постановление от 12.04.2016 г. № 10-П о проверке конституционности положений указанного Закона № 1541-1. В нём КС РФ постановил, что «введение взносов на капремонт не отменяет обязательства государства перед жителями домов, требовавших капитальный ремонт на момент приватизации жилья» в них. Согласно статистическим данным в 1991 г. жилищный фонд в российских городах составлял 1 749 млн. м², сейчас 4 млрд. м². Трудно установить, какие дома ремонтировались, а какие нет. Капремонт должен был проводиться в СССР каждые 20 – 25 лет. С учётом фактического развала страны в 1991 году, проводившейся перестройки и смены генеральных секретарей по оставшимся статистическим данным весьма приблизительно удалось оценить, что в 40 % домов суммарной площадью 700 млн. м²капремонт выполнен не был. Сейчас по статистическим данным площадь старого жилищного фонда в РФ составляет 700 млн. м². Эта площадь в 2,5 раза больше, чем площадь пятиэтажного фонда, то есть хрущёвок. В проведении капремонта в первую очередь нуждается старый, но неаварийный и неветхий жилищный фонд, состоящий преимущественно из домов со скатными крышами и чердаками. Это дома дореволюционной, довоенной и сталинской постройки, расположенные в центре города. Если считать среднюю обеспеченность жильём в этом старом фонде равной 28 м² на человека, то в нём проживает 25 млн. человек. Если учитывать стоимость того капремонта, который должен был проводиться в 1991 году, включая ремонт подъездов, то затраты на него могут составить по стране как минимум 15 тыс. руб./м² общей площади дома, а всего – 700 млн. м² х 15 тыс. руб./м² = 10,5 трлн. руб. или более половины годового бюджета страны. Очевидно, что государство за свой счет в обозримом будущем выполнить капремонт этих домов не сможет даже несмотря на постановление КС РФ.

Так как согласно постановлению КС РФ за капремонт МКД должны платить также собственники помещений в МКД, то несложно рассчитать, за какое время они смогут собрать необходимую сумму. Средний размер взноса на капремонт общего имущества МКД по стране составляет 10 – 12 руб./м² общей площади квартиры в месяц. Места общего пользования в МКД занимают 20 – 25 % от общей площади МКД. Таким образом размер взноса на капремонт составит в месяц 8 – 10 руб./м² общей площади МКД, а в год 100 – 120 руб./м² общей площади МКД. Чтобы собрать необходимые средства, потребуется 15 тыс. руб./м² : (100 – 120 руб./м²/год) = более 100 лет. И это при условии, что платить будут все, а инфляция в стране в течение всех 100 лет будет равна нулю. Сейчас за капремонт платят 70 % собственников. С учётом инфляции, составляющей всего 2 % в год, это будет в несколько раз дольше. Существенное повышение размера этих отчислений до необходимых значений невозможно, так как это может привести к массовому недовольству населения проводимой руководством страны социальной политикой. Следовательно, собственники за свой счёт в обозримом будущем также не смогут выполнить капремонт МКД. Со временем ситуация, когда ни одна из сторон ни по отдельности, ни вместе не в состоянии будет выполнить капремонт МКД, может привести к тому, что государствоне сможет, а собственники не захотят оплачивать капремонт жилищного фонда. Второй вывод, который следует из этих расчетов, заключается в том, что большинство россиян не увидят при жизни капремонт своего дома, хотя исправно будут за него платить. В первую очередь, это относится к жителям новых домов, средства которых будут направляться на капремонт старого фонда. Таким образом систему, созданную в области капремонта МКД, нельзя считать социально ориентированной. Это можно считать третьим выводом.

Но, может быть, на месте старого жилищного фонда следует построить новое жильё? Во-первых, к этому фонду относится всё наше культурное, историческое и архитектурное наследие, которое сносить нельзя. Во-вторых, в малоэтажном центре нельзя строить многоэтажные дома, да и люди не хотят выезжать из своих домов. Поэтому возможности реновации в центре городов сведены практически к нулю. В-третьих, чтобы расселить жителей, проживающих в старом фонде, нужно будет дополнительно возвести в центре городов минимум 800 млн. м² жилья стоимостью, равной в 2022 году 69 261 руб./м² согласно Приказу Минстроя РФ от 17.12.2021 г. № 955/пр. Это потребует минимум 55 трлн. руб. или 3 годовых бюджета страны.

• 

• 

Можно, конечно, спорить по цифрам, утверждая, что точно неизвестно, сколько жилищного фонда в 1991 году нуждалось в проведении капремонта, что автор в своих расчётах брал не точные цифры по каждому субъекту РФ, а «среднюю температуру по больнице». Кому нужно, могут заниматься точными расчетами. Но точные цифры – это «обоюдоострый меч» – они могут быть не только меньше, но и больше. Для нас важно понять суть, где мы находимся, и, исходя из этого, ответить на главный вопрос: что делать и куда двигаться. Эти расчеты позволили нам сделать самый главный вывод – в рамках созданной в ЖКХ системы сложилась патовая ситуация, когда старый, но неаварийный и неветхий, жилищный фонд не может быть ни отремонтирован, ни снесён, а лишь обречён на саморазрушение.

Конечно, интересно узнать, почему такое могло случиться. Для специалистов не секрет, что ЖК РФ нам «помогали» писать российские люди, работающие в некоммерческих организациях, финансируемых из США, с которыми я общался. Эти американские специалисты из других областей «помогали» нам писать Конституцию РФ. Они же тогда официально работали советниками в стратегически важных отраслях России. Поэтому, очень мягко скажем, нельзя исключать того, что именно они нам «помогали» создать ту патовую ситуацию, которую мы сейчас имеем. Но наша цель – смотреть не столько в прошлое, сколько в будущее, и предложить такой способ выхода из созданной патовой ситуации, который написан в Указе Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600: «обеспечить до декабря 2012 года создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ». Это важно сделать особенно сейчас, когда Россия стремится «встать с колен» и наконец-то развивать свою экономику без «помощи» пятой колонны. В некоторых регионах очень оригинально «исполнили» эту часть Указа Президента № 600. Там различными способами передали контроль над городскими инженерными коммуникациями в частные руки и значительно увеличили людям квартплату за приход в сферу ЖКХ в качестве «спасителей» и «инвесторов», о которых идёт речь в Указе Президента РФ.

С учетом того, что у страны нет 10 трлн. руб. на исполнение своих обязательств по капремонту старого фонда, в котором проживает шестая часть населения страны, мы тоже считаем, что привлечение инвесторов – это единственная возможность отремонтировать старый жилищный фонд, особенно в нынешних условиях. Другого выхода просто НЕТ. Но для этого настоящим инвесторам нужно создать благоприятные условия не толькодля работы в сфере ЖКХ, но и для получения прибыли, а не «кошмарить бизнес» и «не резать курочку, несущую золотые яйца». Артельный социализм, созданный Сталиным в СССР и являвшийся составной частью «Сталинского экономического чуда», был защищен от произвола чиновников вплоть до их уголовной ответственности. Я хочу помочь стране, жителям, инвесторам и сделать так, чтобы был отремонтирован старый фонд, и при этом всем было выгодно.

А что государство и собственники жилья могут предложить инвесторам в обмен на его выполнение? В МКД собственникам помещений принадлежат не только их квартиры, но и общее имущество. Поэтому они как собственники платят не только за своё жильё, но и за капремонт общего имущества. Общее имущество состоит не только из того, чем люди пользуются (земельный участок, входные группы, лестницы, лифты, лифтовые холлы, коридоры), но и из того, что им принадлежит, но чем они фактически не пользуются, но за капремонт чего платят. Это подвалы, чердаки, техэтажи, крыши. Поэтому можно расплатиться с инвестором, который отремонтирует дом, тем, чем люди всё равно не пользуются. Это можно назвать коммерческим использованием неиспользуемой части общего имущества.

С одной стороны, в ст. 35 Конституции РФ написано, что «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда». Но собственников «из лучших побуждений» лишили права пользования и распоряжения чердаками, установив металлические двери перед входом на чердак. Согласно ст. 15 Конституции РФ она «имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции РФ». Но в ст. 37 ЖК РФ кто-то внёс положение о том, что собственник помещения в МКД не вправе «отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение». Вроде бы ЖК РФ – это Закон РФ, который не должен противоречить Конституции РФ. Но ЖК РФ запрещает собственникам общего имущества даже с согласия ВСЕХ распоряжаться их общей собственностью – общим имуществом. Статья 37 ЖК РФ – одна из очень не многих статей, в которую за 17 лет после принятия ЖК РФ не было внесено никаких изменений, и никто не обращался в КС РФ для оспаривания её положений. Так что, как говорится, «удивительное рядом, но нам оно запрещено».

И тем не менее идея-то хорошая – использовать неиспользуемую часть общего имущества для выполнения капремонта всего общего имущества в МКД. Общее имущество можно сравнить с коровой-кормилицей, которая даёт молоко для всей семьи. В другой стране корова считается священным животным, которую нельзя доить. Но у нас свои исконно русские ценности. А в ЖК РФ нам привнесли абсолютно чуждые нам ценности. Крепко подумав на эту тему, вспомнив, что мы получили в СССР самое лучшее образование в мире, нам удалось разработать так называемый мансардный проект, который позволяет выполнить за счет инвесторов капремонт старого жилищного фонда страны по принципу: чердаки для возведения на них мансард в обмен на капремонт этого фонда и качественный ремонт подъездов в нём.

Важно, чтобы не государство и собственники работали на чердак, ничего от него не получая взамен, а чтобы он работал на них и приносил им выгоду. Особенно это важно после того, как был принят закон о приоритете Конституции РФ над международным правом. Эта неиспользуемая часть общего имущества фактически является для собственников обузой. Чердак – это ещё воронка или «черная дыра», требующая средства на сам факт своего существования, включая очистку крыш от снега, сбивание сосулек и наледи, их вывоз загород или на снегоплавильные пункты. После сбивания сосулек в крыше дома появляются дыры, которые летом должны ремонтироваться. Чем меньше будет площадей в доме, которые надо ремонтировать, тем меньше будут затраты жителей на текущий и капитальный ремонты МКД. Но если даже убрать это положение из ст. 37 ЖК РФ, то мы всё равно упрёмся в невозможность получения согласия ВСЕХ собственников квартир, которых в доме десятки или сотни. 17 лет, прошедшие после принятия ЖК РФ, показали, что требование получать согласие всех равносильно полному запрету распоряжения общим имуществом.

Из этого следует вывод: коммерческим образом использовать чердаки можно тогда и только тогда, когда они не будут являться частью общего имущества, а будут принадлежать не множеству лиц, а лишь одному собственнику – городу, который к тому же обязан отремонтировать старый жилищный фонд. Для коммерческого использования чердаков с целью выполнения капремонта домов мы разработали осуществимый в рамках действующего законодательства механизм, позволяющий создать условия для легитимной регистрации права собственности города на чердаки. Такой алгоритм, осуществимый в рамках действующего законодательства, был разработан с учетом статей 36 и 37 ЖК РФ, в которых указано, что чердаки – это общее имущество, которым принципиально нельзя распоряжаться.

Площадь чердаков в стране составляет: 4 млрд. м² (площадь жилищного фонда страны) х 0,2 (доля домов со скатными крышами) : 3 этажа (среднее число этажей в таких домах) = 250 млн. кв. м. Удельная стоимость капремонта 1 м² чердака по самому минимуму в 1,5 – 2 раза дороже капремонта других этажей в доме – 20 тыс. руб./м². На чердаке нужно хотя бы частично заменить деревянные конструкции, обработать их в 3 слоя специальными антипиреновыми материалами, заменить старую металлическую кровлю на новую, выполнить качественную теплоизоляцию чердака для соблюдения его температурно-влажностного режима, удалив с него выработавшую свои теплоизоляционные свойства канцерогенную шлако-керамзитную засыпку толщиной 30 – 40 см. С учетом этого в масштабе всей страны капремонт чердаков потребует: 250 млн. кв. м х 20 тыс. руб./кв. м = 5 трлн. руб. Такую огромную цену страна и её граждане вынуждены платить за наличие в ЖК РФ положений о фактическом запрете использования чердаков. Кого-то это, может быть, и радует, но не нас. Реализация проекта в масштабе всей РФ рассчитана на 10 лет, что приведёт к увеличению темпов строительства жилья на 200 млн. м² мансард : 10 лет = 20 млн. м²/год. Это половина от поставленной Президентом РФ цели в пп. а) п. 6 его социального Указа от 07.05.2018 г. № 204. Если привлечь для реализации этого проекта предприятия малого и среднего бизнеса, то проект позволит не просто вдвое сократить бедность в стране к 2030 г. (Указ № 204), а полностью её ликвидировать за 2-3 года, создав в малом и среднем бизнесе более 10 млн. рабочих мест. Важно помнить, что ликвидация бедности – это ещё причина повышения рождаемости.

Город один и поэтому всегда сможет принять решение об использовании чердаков. Ввиду того, что у него нет средств на капремонт старого фонда (прошедшие с 1991 года 30 лет это наглядно доказали) город в рамках государственно-частного партнёрства может поручить инвестору безвозмездно для города и его жителей выполнить капремонт таких домов и качественный ремонт подъездов в них в обмен на передачу ему чердаков для возведения мансард. Настоящий проект разработан в подробностях. Для этого были разработаны ноу-хау, позволяющие, чтобы в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе …» всем комплексом работ по практической реализации проекта занималась только одна уполномоченная городом профессиональная компания, обладающая ноу-хау и патентами, связанными с обустройством чердаков, предотвращением сосулек, и зарегистрированная в этом регионе. Она должна платить налоги в местный бюджет и создавать дополнительные рабочие места в этом городе. Эта компания не будет создавать конкуренциюдругимкомпаниям, которые строят в больших объёмах на нулевом уровне земли. Она будет заниматься созданием условий для развития в регионе предприятий малого и среднего бизнеса, капремонтом МКД и сферой ЖКХ. Поэтому у каждого из строителей будет своя ниша. Разработана технология, позволяющая возвести мансарду над двухподъездным домом за одни выходные дни. Были проведены расчёты для Москвы, которые показали, что доход от практического осуществления в ней мансардного проекта будет больше, чем доход всего столичного строительного комплекса, хотя по объёмам строительства жилья эти 2 направления отличаются в 6 раз. Если учесть ещё стоимость террас, что, безусловно, будет делаться инвестором, то доход от возведения мансард может быть в 2 раза больше, чем от всего столичного стройкомплекса. Всего в Москве можно получить доход от мансардного проекта более годового бюджета столицы.

С учетом изменений, происходящих в нашей стране и в мире, мансардный проект стал ещё более актуален и важен именно сейчас, а также в обозримом будущем. Очевидно, что после поднятия ЦБ РФ ставки рефинансирования с 4,25 % до 20 %, то есть за год почти в 5 раз, это привело к тому, что ипотека стала неприемлемой для покупателей жилья. А 80 % квартир покупалось с привлечением ипотечных средств. Эта причина и международная обстановка приведут к падению спроса на жильё, а тем более строящееся. Спрос на жильё может остаться только в тех районах, в которых проживают состоятельные люди, желающие улучшить свои жилищные условия, чтобы жить рядом с вырастающими детьми и пожилыми родителями, причём в своём доме, к которому они привыкли. Это также связано с детскими садами, школами, поликлиниками и т.п. Состоятельные люди, готовые приобрести его без привлечения кредитных средств, являются потенциальными покупателями жилья в своем доме. Они проживают преимущественно в центре городов, где основную массу домов составляют дома старого жилищного фонда со скатными крышами и чердаками. Увеличение жилой площади в доме составит всего 2 новых квартиры на мансардном этаже с самым лучшим видом из окон и с террасой на втором уровне мансарды. У этих людей, как правило, уже решён вопрос парковки своего автомобиля. При незначительном предложении нового жилья в доме может возникнуть реальная конкуренция за его покупку между жителями дома, что будет выгодно инвестору.

Несмотря на то, что не требуется получение согласия собственников помещений в старом фонде на регистрацию права собственности города на чердаки, предлагается схема работы с жителями, целью которой является получение их поддержки и одобрения ими действий города. До жителей старого фонда с помощью управляющих компаний и СМИ доводится информация о том, что не Администрация города создала такую систему капремонта, в рамках которой старый жилищный фонд не может быть ни отремонтирован, ни снесен, а лишь обречён на самообрушение. Но город нашёл выход из этой патовой ситуации и предлагает жителям безвозмездно для них выполнить капремонт старого фонда и ремонт подъездов. И всё это не за 25 – 30 лет, как установлено Программой капремонта, а за полгода и в большем объёме. Согласно положениям ЖК РФ собственники помещений распоряжаться чердаками не могут даже с согласия ВСЕХ, а обязаны его только ремонтировать. Те, кто считает чердак своей собственностью, должны знать, что не бывает прав, а тем более прав собственности, без обязанности содержать свой дом и общее имущество в нём в надлежащем состоянии. Только капремонт неиспользуемого и протекающего чердака в доме составит 200 тыс. руб. с каждого жителя. Кто хочет, может это выполнить!

Жители других домов, когда увидят, что их никто не обманывает, как красиво и удобно стало жить в таких домах, встанут в очередь на ремонт своих домов. Город может также освободить их от ежемесячных отчислений в Фонд капремонта до окончания действия городской программы капремонта. Это ещё увеличит число желающих принять участие в этом проекте и выполнить ремонт своих домов и подъездов в них. В то же время согласно ст. 189 ЖК РФ капремонт дома может быть выполнен и без проведения общего собрания, а также без согласия жителей на него.

Целью регистрации права собственности города на чердаки является не экспроприация собственности у «законных» владельцев или рейдерский захват у них чердака, а исключительно сама возможность его использования с целью выполнения капремонта их дома, за который по закону отвечают и собственники, и город. Но у него нет возможности потратить на капремонт старого фонда сумму, превышающую половину городского бюджета. В рамках действующего законодательства нет иного способа выполнения капремонта старого фонда кроме предложенного городом. Зарегистрировав за собой это право, город готов будет передать его любому собственнику, который выполнит капремонт своего дома, в обмен на чердак.

Мне могут возразить, что предложенный мною способ не учитывает то, что мы не праве изменять архитектурный облик дома. Он может быть не согласован специальными органами, особенно если дом является памятником или поставлен на государственную охрану, это наследие предков. Практически все парижские мансарды, возведённые ещё в XVII веке (!!!) самим Франсуа Мансаром (!!!) – самим родоначальником этого стиля и архитектором при дворе Людовика XIV – изначально тоже имели двухскатные крыши и являются не просто памятниками, а объектами всемирного наследия ЮНЕСКО. Но при двухскатных крышах имеет место большая потеря площади мансарды, возведённой на чердаке дома. И как поступили французы? Они решили сделать ломаные крыши в мансардах, чтобы максимально увеличить их площадь и приблизить её к площади чердака даже несмотря на высшую степень охраны этих изначальных мансард. Так во Франции полностью исчезли мансарды, возведённые самим Мансаром, но наследие предков стало красивей. А у нас имеется альтернатива: или потерять старый жилищный фонд, или изменить форму его крыши. Что для нас важнее? Мне представляется, что этот вопрос риторический. Мне очень нравится, что во всей Западной Европе мансарды разные. У них нет единого стиля.

Считая чердаки общим имуществом, мы лишь формально исходим из принципа «справедливости», забывая, что только регистрация городом права собственности на чердаки позволит:

1. Чердакам «работать» на город и собственников жилья, принося им не убытки, как сейчас, а выгоду,улучшая отдельным жителям дома жилищные условия, а также выполнить капремонт домов, ремонт их подъездов и исключить образование сосулек.
2. Городу стать безопасным для своих жителей и его гостей круглый год.
3. Сохранить от саморазрушения наше историческое, культурное и архитектурное наследие, среди которого много домов-памятников, на сохранение которых выделяется недостаточно денег, и которые превращаются в аварийное жильё.
4. Не меняя законы, превратить неиспользуемые чердаки в комфортное жильё, что приведет к увеличению темпов строительства и будет способствовать исполнению п. 6 социального Указа Президента РФ от 07.05.2018 г. № 204.
5. Возводить дополнительные площади не на земле, а на чердаках домов, что позволяет разорвать связку между понятиями «жильё» и «земля», благодаря чему необходимый стартовый капитал для возведения этого жилья значительно уменьшается по сравнению со строительством на земле, что открывает огромные перспективы для предприятий малого и среднего бизнеса, которые фактически отлучены от земельных аукционов, и число которых значительно больше, чем крупных компаний, строящих на «нулевом» уровне земли.
6. Создать миллионы дополнительных рабочих мест для строителей и предприятий малого и среднего бизнеса, а одно рабочее место в строительстве создаёт 5 – 6 рабочих мест в смежных отраслях, что способствует исполнению п. 13 Указа Президента РФ от 07.05.2018 г. № 204.
7. Повысить пожаробезопасность домов старого фонда за счёт ликвидации в них чердаков, так как пожары в старых домах, в основном, возникают на чердаках.
8. При устройстве мансард применять решения, позволяющие полностью отказаться от очистки скатных крыш от снега, сбивания наледи и сосулек, что приведет к ещё большей экономии средств жителей.
9. Благодаря этим антисосулечным решениям превратить все дома в старом фонде в безопасные для проживающих в нём людей и стоянки их автомобилей.
10. Исключить затраты на очистку скатных крыш от снега, наледи и сосулек.
11. Предотвратить возможное недовольство москвичей социальной политикой городского руководства в сфере капремонта старых домов, вызванной необходимостью повышения ежемесячных отчислений собственников на него.
12. Безвозмездно для жителей выполнить реальный капремонт их домов не за 25 – 30 лет, а за полгода одновременно с работами по устройству мансарды на чердаке.
13. Повысить уровень жизни жителей домов вместо дополнительных расходов.
14. В 1,5 – 2 раза снизить стоимость последующих капремонтов таких домов за счёт исключения чердаков и крыш из состава общего имущества и увеличения числа плательщиков (собственников мансард) ежемесячных отчислений в Фонд капремонта или на домовые нужды.
15. Собственникам помещений по решению города не оплачивать ежемесячные отчисления на капремонт до окончания срока действия региональной программы капремонта, при этом экономия составит 200 тыс. руб. за квартиру площадью 50 м².
16. Собственникам помещений существенно снизить коммунальные платежи за тепло и электричество за счёт использования газовых миникотельных.
17. Помочь городу исполнить свои обязательства по капремонту домов, не допустив «технического дефолта».
18. Пополнить городской бюджет за счёт налогов от инвестора и от собственников мансард.
19. Государству экономить сотни млн. руб. в год бюджетных средств на отчисления в Фонд капремонта за неприватизированные квартиры.
20. Город может выступить лишь звеном, на которое будет зарегистрировано право собственности на чердаки для самой возможности их использования, а затем по своему усмотрению город может передать их собственникам помещений в доме, готовым выступить инвесторами капремонта своего дома и возвести в нём мансарду.
21. Каждый собственник помимо капремонта дома и ремонта подъездов в нём получает в виде различных дивидендов за не принадлежащий им чердак более 100 тыс. руб.

Предложенный проект можно осуществлять двумя способами: на уровне городов, а их в России болеетысячи, и на федеральном уровне, когда решение принимается по всем городам. По разным причинам логичнее осуществлять проект на федеральном уровне путём создания специализированной девелоперской компании. В подавляющем большинстве малых и средних городов выгоднее осуществлять этот проект путём передачи местным строительным компаниям полного пакета документов и исключительных прав на его осуществление, установленных Указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, ноу-хау авторов и Патентами.

Вопрос, кому должны принадлежать чердаки, не только экономический и юридический, но и политический. С одной стороны, на кону экономия > 10 трлн. руб.бюджетных средств, возведение 200 млн. м² жилья в центре городов, спасение старого фонда от саморазрушения, создание более 10 млн. новых рабочих мест и пополнение городских бюджетов вместо огромных расходов. С другой стороны, идеология: справедливо ли «лишать» собственников квартир их имущества – чердаков. Когда ЖК РФ, написанный с зарубежной «помощью», лишил собственников квартир вопреки ст. 35 Конституции РФ прав пользования, владения и распоряжения чердаками, когда установили двери перед входом на чердаки, никто не возмущался. Тем не менее, для безупречной реализации проекта желательно, чтобы окончательное решение по этому вопросубыло принято на уровне Президента и Правительства РФ.

После возведения мансард важно сохранить целостность новых крыш. Для этого нужно полностью исключить их очистку от снега, сосулек и наледи (ледяных глыб). Проблема избавления от сосулек крайне актуальна для всех старых городов, в том числе для Санкт-Петербурга, центр которого зимой «украшают» 3 – 5-тиметровые «сосули». Так как образование сосулек – это следствие выпадения снега, то тот, кто борется с образованием сосулек, в принципе не может их победить, поскольку борется со следствием. Мы же направили свои усилия на ликвидацию причины – выпадающий снег. Для этого по периметру чердака дома устраиваются герметичные карманы-накопители для сбора всего снега, падающего на крышу дома. В них он будет собираться и постепенно таять без подведения электричества и тепла. При этом сосульки даже теоретически образовываться не смогут. Плюс в городах средней полосы несколько раз за зиму бывают оттепели. Устройство карманов окупается за 2 года после их установки.

Технические решения, применяемые в антисосулечном проекте, позволяют:

1. Устранить причину образования сосулек – падающий на крышу снег, а не вести борьбу со следствием – с сосульками.
2. Применить их на большей части территории РФ кроме северных районов.
3. Полностью предотвратить образование сосулек и наледи на скатных крышах домов, а не частично в отличие от других известных способов борьбы с сосульками.
4. Полностью отказаться от очистки зимой таких домов от снега, наледи и сосулек, что по сути является «прорывной» технологией в области ЖКХ.
5. Таять снегу и наледи в карманах-накопителях за счёт «вредного» тепла, приводящего к образованию сосулек и поступающего с неутеплённых чердаков, а также от солнца и атмосферного тепла.
6. Не использовать ни тепло, ни электричество, что позволяет считать проект «зелёной» технологией, использующей «вредное» тепло тёплого чердака во благо.
7. Сделать дома со скатными крышами и город в целом безопасными для жителей и туристов, а также полностью исключить несчастные случаи из-за падения сосулек, в том числе с летальным исходом, что является главным достоинством и целью проекта – сделать города России безопасными для жизни.
8. Окупить затраты на устройство карманов-накопителей в течение двух лет своей эксплуатации, а остальные десятки лет получать экономию, которая в масштабе всей страны может составить 100 млрд. руб./год.
9. Удалять атмосферные осадки в санитарную канализацию, так как дополнительная нагрузка на неё от растаявшего снега будет  менее 1 %.
10. Отказаться от существующих наружных водостоков, вода из которых льётся на тротуар, из-за чего зимой улицы превращаются в каток, и страдают люди.
11. Не ремонтировать скатные крыши, повреждённые в результате сбивания с них сосулек и наледи, экономя средства жителей.
12. Увеличить число парковочных мест во дворах домов за счёт того, что теперь автомобили можно будет спокойно оставлять в непосредственной близости от домов, не боясь, что на них упадут сосульки или наледь;
13. Управляющим компаниям полностью исключить выплаты владельцам машин, на которые падают сосульки; в центральных районах Москвы эти выплаты составляют несколько сотен млн. руб. за зиму.