В 2005-2006 годах на российском рынке загородной недвижимости сформировался новый сегмент – «дальние дачи». Именно в этот период застройщики начали активно осваивать удаленные от Москвы на 80-100 километров земельные участки с эксклюзивными ландшафтными характеристиками: вокруг крупных рек и водохранилищ, в лесных массивах и так далее. Давайте остановимся подробнее на этом вопросе и выясним, какую роль играют «дальние дачи» в реализации президентской программы малоэтажного строительства.
Загородные дома с набором городских удобств
Итак, «дальние дачи» снискали большую популярность в последние 5-7 лет. Если немного окунуться в новейшую историю, то можно привести следующие цифры, подтверждающие вышеизложенный тезис. В 2006-2007 годах на различных направлениях от Москвы было начато строительство около двадцати коттеджных поселков, удаленных более чем на 80 километров от МКАД. К середине 2008 года на рынке насчитывалось уже около 35-40 продающихся подобных поселков.
В чем же причина столь неожиданного успеха «дальних дач»? Едва ли спонтанно возникшей у населения «тягой к природе», как полагают некоторые. Ответ более простой. Такие участки стоили значительно дешевле тех, что располагаются в радиусе 60-80 километров от МКАД.
С наступлением кризиса ситуация начала довольно быстро меняться: оптовые цены на землю обвалились, произошло существенное снижение розничных цен во всех без исключения сегментах рынка загородной недвижимости. В результате этого экономичные предложения стали снова появляться в радиусе 30-60 километров от МКАД, что поставило под угрозу прежнее главное конкурентное преимущество «дальних дач» — ценовое.
Несмотря на это в течение всего 2009 года и в первой половине 2010 года рынок «дальних дач» продолжал развиваться по инерции. Количество объектов в этом сегменте выросло за два года почти втрое. И к осени 2010 года составляло уже 115 поселков на десяти транспортных направлениях.
В то же время уже весной 2010 года практически все застройщики поселков, удаленных от МКАД более чем на 80 километров, отметили существенное снижение спроса и ухудшение динамики продаж – неизбежно сказались как усиление конкуренции на самом рынке «дальних дач», так и появление «бюджетных» поселков в радиусе 30-60 километров от Москвы.
И, тем не менее, можно смело утверждать, что этот сегмент ожидает «второе дыхание», но при обязательном соблюдении нескольких условий.
Во-первых, проекты «дальних дач» будут иметь коммерческий успех только в случае размещения в местах с эксклюзивными природными характеристиками (берега водохранилищ, больших озер, особо благополучные экологические зоны), либо в случае соседства с развитыми загородными инфраструктурными комплексами — спортивными, оздоровительными, развлекательными и тому подобными.
Во-вторых, не стоит сбрасывать со счетов ценовой фактор – при условии, что всесезонные загородные дома с полным набором городских удобств могут быть предложены потребителю по цене не дороже трёх миллионов рублей.
В третьих, застройщики предъявляют более жесткие требования к качеству архитектурной концепции поселка. Однотипные «бараки» из строганого бруса площадью 200-250 квадратных метров, которые составляли костяк застройки «дальних дач» в 2007-2010 годах, будут заменены на более презентабельные и не столь большие по площади строения. При этом следует ожидать роста популярности поселков, где домовладения сдаются «под ключ», то есть не требуют одного-двух лет на достройку и отделку.
В четвертых, существенные изменения должен претерпеть и подход к формированию схем планировочной организации поселков. Следует активно применять различные способы снижения плотности застройки (за счет формирования внутренних рекреационных зон, увеличения ширины внутренних транспортных коридоров и.т.п.), а также уделять повышенное внимание благоустройству мест общего пользования.
Всё это могут обеспечить только крупные производители, обладающие полным циклом собственного производства, которые способны поставить «на поток» выпуск недорогих, но качественных домов из дерева – наиболее практичного, экологичного, экономичного и вместе с тем современного материала.
Новая концепция загородных посёлков от «Зодчего»
Скажем больше: уже сейчас на рынке имеются подходящие предложения. В частности, «Зодчий» разработал новую концепцию загородных поселков, абсолютно применимую и, более того, уже реализуемую в сегменте «дальних дач». В чем ее принципиальные отличия от других проектов?
Согласно этой концепции, дачный дом должен быть, во-первых, достаточно дешевым, но пригодным для круглогодичного проживания. А во-вторых, компактным (не более 100 кв.м.), но имеющим современные планировочные решения и все необходимые удобства: санузлы, гардеробные, подсобные помещения.
Кроме того, дачный поселок – это не просто хаотичное нагромождение построек, а комфортная и эстетически привлекательная среда обитания. Это предполагает единый архитектурный стиль, наличие рекреационных зон и объектов социально бытовой инфраструктуры. Снижение стоимости, в свою очередь, должно достигаться не за счет ухудшения качества, а благодаря применению более оптимальных проектных и инженерных решений
Поэтому прежде всего при разработке проекта коттеджного поселка был использован инновационный подход к организации планировки территории и инженерных сетей. Совместно с несколькими архитектурными бюро для дачных поселков нового поколения была разработана так называемая «кластерная» схема планировочной организации. При ней несколько кварталов застройки «нанизываются» на центральную инженерно-рекреационную «ось» поселка. При этом протяженность дорожной сети и инженерных коммуникаций каждого кластера минимальна, что позволяет сокращать расходы на их строительство. Подобная схема позволяет осуществлять поэтапную застройку поселка и поэтапный ввод в эксплуатацию — в несколько очередей.
Кроме того, разработаны новые типовые проекты. В данном случае за основу была взята модель каркасного дачного дома «Фортуна-2» 6,0 х 9,0 м. На базе данного проекта была разработана унифицированная линейка дачных домов для круглогодичного использования. Фактически получилось пять различных модификаций проекта площадью 85-95 кв.м. Все они выполнены в едином архитектурном стиле и, будучи использованы при застройке поселков, будут гармонично сочетаться друг с другом.
Самое главное. Снижение стоимости проектов достигается не за счет ухудшения их потребительских качеств. Напротив, все проекты линейки предусматривают такие опции как, например, санузлы на втором этаже или помещения для гардеробных. Снижение стоимости происходит благодаря унификации фундаментов, минимизации отходов, высокой технологичности, а также полному циклу собственного крупносерийного производства, продукция которого может быть легко адаптирована под любые пожелания клиента.
Все дома возводятся из высококачественной сухой древесины, заготавливаемой на севере Костромской области. Напомним, что только сухая древесина – это залог долговечности и экологичности любой постройки.
