Ипотека – финансово-грамотный грабеж

Качественная защита потребителей в банковской сфере также необходима, как в сфере розничной торговли и общепите. Ее фактическое отсутствие в России создает благоприятную среду для расцвета хищнических программ кредитования населения. Неудивительно, что локомотивами этой мародерской деятельности выступают банки с иностранным капиталом, наживающиеся за счет россиян, грабящие людей и выводящие прибыли за границу.

Не последнее место в числе таких кредитных учреждений занимает банк «Дельтакредит» (на фото – Мишель Кольбер, председатель правления) из группы «Сосьете Женераль».

Этот банк изначально принадлежал американской группе J.P. Morgan и даже назывался ЗАО «Джи Пи Морган Банк». В 2001 году он был приобретен американским инвестиционным фондом «США – Россия» (TUSRIF) [1] и стал специализироваться на выдаче ипотечных кредитов на территории России. В 2005 году банк был приобретен французской группой Сосьете Женераль.

Банк Дельтакредит был одним из пионеров ипотечного кредитования в России и поначалу предлагал только кредиты в долларах.

Строго говоря, предоставление услуг в валюте на территории России противозаконно. Согласно ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» в кредитном договоре должна содержаться информация о цене в рублях. Банкам потребовалось прибегнуть к услугам опытных адвокатов [2] и заручиться поддержкой органов власти, чтобы создать видимость соблюдения закона.

Вскоре в банке появилась также ипотека и в рублях. Но это было скорее маркетинговым ходом, а не реальным и равноценным продуктом. Люди приходили в банк за кредитом на покупку жилья, заполняли заявку. Затем сотрудники банка разводили руками и говорили, что потенциальные кредиторы не проходят по нормативам выдачи рублевого кредита, и предлагали им взять кредит в долларах.

Сотрудники банка говорили, что риска нет никакого, и кредит будет переведен в рубли, как только параметры дохода заемщика будут соответствовать требованиям выдачи рублевого кредита [3].

Нередкими были и такие случаи: человек получал одобрение на кредит в рублях, а за день до сделки ему сообщали, что могут выдать только кредит в долларах. Отказ от кредита на этом этапе означал потерю внесенного в риэлтерскую компанию продавца квартиры аванса. А также отказ мог привести к полной отмене сделки, в которой зачастую участвовало несколько квартир. Заемщику ничего не оставалось делать, кроме как согласиться на любые условия банка [4].

Со своим кредитным договором заемщик не мог ознакомиться до момента заключения сделки – и так как мало кто имел достаточную юридическую подготовку, и также вследствие заверений сотрудников банка о том, что договор типовой и изменению не подлежит. Заемщики подписывали договоры, которые были составлены явно в интересах банка и ущемляли права заемщиков.

В итоге, многие из пунктов типового кредитного договора банка АО КБ Дельтакредит противоречат российскому законодательству. Однако ни Центральный банк, ни Роспотребнадзор это почему-то не беспокоит.

Стоит также отметить, что большинство заемщиков, подписавших договоры, номинированные в валюте, доллары в момент выдачи кредита не видели и даже не держали в руках. В кассе банка они получали рубли и рублями рассчитывались за купленные квартиры.

Говоря юридическим языком, совершались так называемые притворные сделки. И, строго говоря, «валютность» таких сделок весьма сомнительна. О том, что в момент выдачи валютного кредита, «никакая валюта никуда не двигалась» с высокой трибуны Государственной Думы говорил заместитель министра финансов А.В. Моисеев [5].

В дальнейшем, если заемщик обращался в банк за рефинансированием своего кредита в рубли, банк, либо отказывал ему, говоря, что такие программы отсутствуют, либо предлагал запретительные условия рефинансирования, которые могли выполнить лишь люди с очень высоким уровнем дохода.

В то же время банк продолжал навязывать валютные кредиты вплоть до лета 2014 года, продолжая вводить клиентов в заблуждение о возможности последующего перевода в рубли. На самом деле банку невыгодно было рефинансировать в рубли своих клиентов, так как под залог закладных в долларах банк выпускал ипотечные облигации [6], таким образом, привлекая очередную порцию валюты для последующего кредитования.

К концу 2014 года, когда произошел неконтролируемый обвал рубля, в банке АО КБ Дельтакредит было порядка 7500 действующих валютных ипотечных кредитов. Причем большую часть заемщиков составляли многодетные семьи, матери-одиночки, разведенные женщины с детьми, люди пенсионного и предпенсионного возраста – те, кому уровень дохода не позволил в свое время перейти из валютных обязательств в рублевые.

Именно они в первую очередь столкнулись с невозможностью оплачивать свои обязательства по кредитам и реальной перспективой потери единственного жилья после 6-8 лет добросовестного обслуживания долга. Выросшие в 2-3 раза платежи во многих семьях превысили совокупный ежемесячный доход, а рыночная стоимость квартиры опустилась ниже остатка ссудной задолженности. Кредиты стали необеспеченными.

Казалось бы, возникшие непредвиденные в момент заключения договора обстоятельства должны были послужить основанием для пересмотра договорных обязательств с целью поиска компромиссного решения, чтобы заемщики могли продолжать обслуживать свои обязательства и охранить жилье. Но это лишь в теории.

Банк Дельтакредит решил воспользоваться ситуацией и получить сверхприбыль.

Попавшим в безвыходную ситуацию клиентам, обремененным валютными обязательствами, банк предложил на выбор три варианта:

ПЕРВЫЙ

• Переход в рубли по текущему курсу доллара (часто с увеличением срока кредита на 7-10 лет), причем с целью погашения валютного кредита выдавался новый рублевый, а это означает дополнительные затраты: оплату новой оценки квартиры, покупки новой страховки и т.д.
• При этом заемщик должен забыть про первоначальный взнос в момент взятия кредита, а также несколько миллионов рублей, отнесенных в банк, и взять новый кредит на кабальных условиях в 1,5-2 раза больше первоначального на сумму, превышающую рыночную стоимость квартиры. В 2016 году в банке появились программы рефинансирования со списанием 10 или 20% долга, которые при трехкратном увеличении платежа существенно картины не изменили.

ВТОРОЙ

• Реструктуризация существующего валютного кредита, при которой в течение года заемщик оплачивает уменьшенный платеж, равный оплате процентов по кредиту, основной долг в это время остается неизменным, а после окончания таких каникул величина ежемесячного платежа становится больше первоначального.
• Реструктуризация, по сути, проблему заемщика не решает, а только отодвигает ее на будущее, усиливая ее. Банк при этом получает причитающиеся ему проценты.

ТРЕТИЙ

• Так называемое «отступное», когда клиент, опять-таки, теряет первоначальный взнос, произведенные платежи и вдобавок жилье. Причем у большинства заемщиков образуется так называемый «хвост», так как сумма долга больше рыночной стоимости квартиры. Как правило, «хвост» банком списывается.
• Покупателей квартиры находит либо сам заемщик, либо банк привлекает «черных риэлторов», которые всегда готовы выкупить квартиру с дисконтом 10% от рыночной стоимости квартиры.

Надо сказать, что вариант «отступного» банк продвигает с большим энтузиазмом, тем более непонятным, что в этом случае возникает списание остатка долга. Возникает впечатление, что сотрудники банка получают некоторую комиссию после перепродажи квартиры риэлторами. Что выглядит еще более странным, так это то, что было много случаев, когда заемщик хотел сохранить свое жилье и сам был готов взять новый рублевый кредит в размере рыночной стоимости квартиры, на сумму, большую, чем банк получил бы по отступному, но получил отказ.

Странно даже не с позиции человеколюбия, этого от банка ожидать не приходится, а с позиции чисто экономической. Казалось бы, выдай человеку кредит и получай с него проценты 15-20 лет, но нет, предпочтительнее лишить людей жилья и при этом зафиксировать и списать убыток.

Таким образом, заемщики, попавшие в валютный капкан, оказались перед довольно сложным выбором: отдать квартиру сейчас, либо еще некоторое время помучиться, отдавая банку весь доход домохозяйства, и в конечном итоге все равно лишиться жилья. Большинство тех, кто брал ипотеку в 2012-2014 годах и кто еще не много денег отнес в банк, предпочли «отступное».

Те, кому позволял доход, скрепя сердце взвалили на себя ношу нового кредита либо заняли выжидательную позицию, уйдя на каникулы. Заемщики с невысокими доходами и с большими объемами произведенных платежей оказались в самой трудной ситуации: продолжать платить нечем, а в случае потери квартиры новую ипотеку уже не потянуть либо из-за возраста, либо из-за уровня дохода, либо из-за того и другого вместе. Именно эта категория в первую очередь оказалась в суде и познала всю прелесть российского правосудия.

Небольшой пример с цифрами для понимания порядка цифр

Владимир и Юлия К. после рождения ребенка решили купить квартиру попросторнее и в 2008 году взяли ипотеку на 25 лет, получив в банке Дельтакредит 4 миллиона рублей (сумма в договоре – 170 000 долларов США) и добавив 5,36 миллионов рублей, полученных с продажи своей квартиры, ежемесячный платеж составлял 36 тысяч рублей. Затем наступил 2014 год, размер ежемесячного платежа превысил 100 тысяч рублей, началась просрочка.

Всего в банк было выплачено 4,28 миллиона рублей. Сейчас банк предлагает им списать 20% с остатка долга и взять новый кредит на сумму 8,83 миллиона рублей на 17 лет с ежемесячным платежом 90 тысяч рублей. Общая выплата банку составит более 24 миллионов рублей – в 6 раз больше взятой суммы. Семья находится в суде по иску банка [7].

Сотни семей находятся в похожей ситуации. Заемщики объединились и пытаются найти выход из безвыходной ситуации, объединив усилия, и поддерживая друг друга. Написаны тысячи писем в банк и в различные инстанции (Администрацию Президента, Центральный банк, Минфин, Минстрой, АИЖК, Государственную Думу, Правительство, Генпрокуратуру), сотни часов проведены в одиночных и массовых пикетах, проведено несколько митингов и шествий, несколько голодовок, но воз и ныне там.

Десятки заемщиков находятся уже на стадии исполнительного производства и с ужасом ждут выселения. Вот так многомиллионными убытками и невосполнимым ущербом для здоровья граждане – участники разрекламированной федеральной программы «Доступное жилье» расплачиваются за свою доверчивость, юридическую неграмотность и равнодушие государства к своим гражданам.

В цивилизованном мире потребитель, в том числе потребитель финансовых услуг, защищен законом. Мы все недавно были свидетелями, как Тойота отзывала свои 6,5 млн. автомобилей по всему миру из-за дефекта тормозов, а топ-менеджеры Samsung на коленях извинялись перед потребителями за взрывающиеся смартфоны, которые также были отозваны с рынка.

Банк же Дельтакредит продолжает обращаться со своими клиентами как с рабами.

• Статистическая справка: осенью 2014 года в банке Дельтакредит было примерно 7500 действующих валютных ипотечных кредитов, средняя сумма кредита 127 тысяч долларов США (обработаны данные более 500 семей), средняя прибыль банка только от роста курса доллара, составляет 6,3 миллиона рублей на одного заемщика.

Происходящее сейчас с семьями валютных ипотечных заемщиков неопровержимо доказывает, что валютная ипотека в России – это бракованный продукт, который должен быть отозван с рынка банками, а ущерб, нанесенный гражданам, должен быть возмещен.

Но это по справедливости и по Конституции, где прописано, что «человек, его права и свободы являются высшей ценностью», в реальности же пока все с точностью до наоборот.

[1] https://www.gazeta.ru/2001/09/05/JPMorganbude.shtml

[2] http://www.forbes.ru/forbes/issue/2007-02/12485-pochti-monopolist

[3] Есть опрос клиентов банка Дельтакредит, составленный адвокатом Абрамовым А.В.

[4] Есть подтверждающие документы таких случаев, можем предоставить

[5] https://www.youtube.com/watch?v=uN3-dRKjUDs

[6] http://bonds.finam.ru/issue/details00A94/default.asp

[7] Подтверждающие цифры документы могут быть предоставлены.

Елена Беляева